Źródło artykuł LEX
Regina Skibińska
Prawo cywilne Samorząd terytorialny Nieruchomości
Aktualności
Data dodania: 21.01.2023
Ogrodzenie taśmą przez właściciela oblodzonego chodnika lub domu, nie zwalnia z odpowiedzialności
Wprawdzie to do gminy należy obowiązek zapewnienia czystości i porządku na swoim terenie, w tym zbieranie błota, śniegu czy lodu, jednak właściciele nieruchomości odpowiadają za utrzymanie w stanie umożliwiającym bezpieczne przejście chodników, położonych bezpośrednio przy granicy ich nieruchomości. Nie zwalnia ich z tego obowiązku wygrodzenie taśmą oblodzonego chodnika lub domu.
Oblodzone chodniki, zaśnieżone drogi, spadające sople to problem, który pojawia się razem z obfitymi opadami śniegu. Wprawdzie to do gminy należy obowiązek zapewnienia czystości i porządku na swoim terenie, w tym zbieranie błota, śniegu czy lodu, jednak właściciele nieruchomości odpowiadają za utrzymanie w stanie umożliwiającym bezpieczne przejście chodników, położonych bezpośrednio przy granicy ich nieruchomości. Nie zwalnia ich z tego obowiązku wygrodzenie taśmą oblodzonego chodnika lub domu. Właściciele i zarządcy nieruchomości odpowiadają też za szkody, do których dojdzie, jeśli zaniedbają obowiązki.
Odpowiedzialność w uregulowana jest w dwóch aktach prawnych:
w prawie budowlanym, które nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dochowania należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (art. 61 pkt 2),
w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, która nakazuje właścicielom nieruchomości utrzymanie czystości i porządku m.in. przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości (art. 5). Właściciel nie musi jednak dbać o chodnik, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie samochodów. Jeżeli nieruchomość jest oddzielona od chodnika pasem zieleni, do którego przylega chodnik, to obowiązek oczyszczania chodnika ciąży na właścicielu (zarządcy, użytkowniku itp.) owego pasa. Ciągi komunikacyjne powinny być utrzymane w stanie niepowodującym zagrożenia dla życia i zdrowia osób poruszających się po nich. Obowiązek ten co do zasady nałożony został na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.
– W przypadku drogi publicznej odpowiedzialność ponosi zarządca drogi, w tym np. gmina, jeżeli droga publiczna nie stanowi drogi np. wojewódzkiej czy krajowej. Gmina jako zarządca drogi powinna także usunąć z niej śnieg, który został przez inne osoby posprzątany z chodników, czyli po prostu przerzucony z chodnika na jezdnię – wyjaśnia Michał Bera, radca prawny BSS Bera Salwa Świderski.
Czytaj w LEX: Uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z dróg dla pieszych >>>
Najemca odpowiada za sprzątanie śniegu
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach za „właściciela” uważa się też inne osoby, jeżeli faktycznie władają nieruchomością, np. są najemcami.
Kwestia ta wygląda o tyle ciekawie, że analogicznie rozstrzyga o osobie odpowiedzialnej, jeżeli określony dom jest zajmowany nielegalnie, a więc gdy ktoś bez tytułu prawnego (np. bez umowy najmu) mieszka w cudzym budynku, a właściciel nie ma jeszcze wyroku eksmisyjnego, ponieważ np. trwa jeszcze przed sądem sprawa o eksmisję. – Właściciel takiego domu jednorodzinnego nie będzie odpowiadał za odśnieżenie chodnika publicznego, leżącego wzdłuż granicy działki należącej do tego właściciela. Z powodu tego, że faktycznie dom zajmuje ktoś inny, to ta osoba powinna dokonać odśnieżenia chodnika. Podobnie, jeżeli określona działka jest oddana w użytkowanie wieczyste, to chodnik sprząta ze śniegu użytkownik wieczysty – mówi mec. Michał Bera.
Sprawdź w LEX: Przejęcie przez gminę niektórych obowiązków właścicieli nieruchomości z zakresu czystości i porządku w gminach >>>
Poszkodowany może jednak ścigać nie tylko właściciela, najemcę czy użytkownika wieczystego nieruchomości. Gmina powinna sprawować nadzór nad prawidłowością odśnieżania chodników, a jeśli tego zaniedba, to poszkodowany może wystąpić o odszkodowanie do gminy, a następnie gmina, która wypłaci odszkodowanie, może żądać zwrotu jego równowartości od właściciela nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24.11.2017r., sygn. III CZP 38/17). Może to mieć duże znaczenie dla poszkodowanych, którzy z natury rzeczy nie znają danych personalnych właściciela czy najemcy danej posesji, a nawet nie znają numeru księgi wieczystej takiej posesji i bardzo trudno jest im ustalić dane osoby, przeciwko której mogliby kierować roszczenia odszkodowawcze. Gmina jest podmiotem, który może być wtedy zastępczo pociągnięty do odpowiedzialności, o ile spełniono przesłanki odpowiedzialności gminy (zaniechanie przy sprawowaniu władzy publicznej w postaci braku nadzoru).
Więcej w LEX: Odpowiedzialność gminy za szkodę wynikającą z nieuprzątnięcia zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Glosa do uchwały SN z dnia 24 listopada 2017 r., III CZP 38/17 >>>
W drodze wyjątku, jeżeli na działce prywatnej odbywa się budowa np. domu jednorodzinnego i działka ta stanowi teren budowy, to konieczność odśnieżenia chodnika wzdłuż tej działki obciąża firmę będącą wykonawcą robót budowlanych.
Zaniedbanie obowiązków wiąże się z odpowiedzialnością finansową
Niewywiązanie się z obowiązku odśnieżenia i usuwania lodu z chodnika powoduje, że w sytuacji, w której inna osoba pośliźnie się, upadnie i dozna uszczerbku na zdrowiu czy poniesie śmierć, odpowiedzialność finansową poniesie właściciel nieruchomości.
W praktyce jednak często nieruchomość (np. blok mieszkalny) ma wielu właścicieli. W wypadku budynków wielorodzinnych obowiązki związane z usuwaniem skutków zimy wykonuje spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota lub inny podmiot, zarządzający daną nieruchomością. Wówczas to ten podmiot ponosić będzie odpowiedzialność za szkodę na osobie lub mieniu, a wynikającą z niewykonywania lub nienależytego wykonywania obowiązku.
Gdy chodzi o duże obiekty publiczne obowiązek odśnieżania spoczywa na gminie, natomiast za obiekty prywatne odpowiadają ich właściciele lub zarządcy. W przypadku takich obiektów obowiązek odśnieżania i zabezpieczania przed oblodzeniem nie ogranicza się jedynie do chodników.
Czytaj w LEX: Obowiązek odśnieżania chodnika przez właścicieli nieruchomości w prawie polskim – aspekty administracyjnoprawne >>>
Czytaj w LEX: Odśnieżanie i łatanie dziur z jedną stawką VAT >>>
Jak tłumaczy adwokat Agata Bosiacka-Baran z Kancelarii A. Łebek i Wspólnicy, zgodnie z prawem budowlanym właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie całego obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, a związanych z działaniem sił natury, takich jak np. intensywne opady atmosferyczne. Gdyby jednak doszło do powstania powłoki lodowej, konieczne jest jej usunięcie, czy to mechaniczne, czy też chemiczne. Do obowiązków właściciela lub zarządcy należy również kontrolowanie, czy istniejący stan nieruchomości wymaga podjęcia aktualnie jakichś działań.
Zobacz orzeczenie w LEX: IV SA/Po 741/13, Zakres upoważnienia rady gminy do regulowania obowiązków mieszkańców gminy w zakresie obowiązku oczyszczania ze śniegu i lodu. – Wyrok WSA w Poznaniu >>>
Zadanie odśnieżania chodników lub obiektów budowlanych można powierzyć podmiotowi, który w zakresie swojej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem takich czynności, czyli profesjonaliście. Wówczas odpowiedzialność za szkodę, wynikłą z niewypełnienia obowiązku usuwania skutków zimy spoczywa na tym podmiocie.
Jak przypomina mec Bosiacka-Baran, podmiot profesjonalnie trudniący się usuwaniem skutków zimy odpowiada jedynie w ramach zawartej umowy. Jeżeli właściciel nieruchomości zleci zewnętrznej firmie odśnieżenie chodnika każdego ranka, to obowiązek usunięcia skutków popołudniowej śnieżycy nadal ciąży na nim.
Czytaj w LEX: Wypadek na nieodśnieżonym trawniku nie uprawnia do odszkodowania >>>
Czytaj w LEX: Powikłania po urazie na oblodzonym chodniku nie obciążają gminy i ubezpieczyciela >>>
Odgrodzenie taśmą niebezpieczne terenu to za mało
Zarządcy nieruchomości miewają też czasami zwyczaj odgradzania fragmentu terenu taśmą lub barierkami, zamiast usuwania śniegu lub lodu.
– Można wyjątkowo dopuścić taką sytuację, jeśli jest to działanie doraźne, celem zabezpieczenia niebezpiecznego miejsca, np. do czasu przyjazdu ekipy sprzątającej. Gdyby zatem doszło do zdarzenia w takiej sytuacji, krótko po wystąpieniu oblodzenia i opadów śniegu, podmiot odpowiedzialny za szkodę mógłby bronić się wskazując, że odpowiednio zabezpieczył teren do czasu przyjazdu odpowiednich służb, a upadek poszkodowanego na odgrodzonym terenie, był jego wyłączną winą. Jeśli jednak taki stan rzeczy utrzymuje się przez dłuższy czas, a zarządca terenu nie usuwa śniegu i lodu, narusza przepisy prawa budowlanego nakazujące zapewnić bezpieczne użytkowanie całego obiektu. Wówczas słusznie można zarzucić zarządcy terenu niedochowanie należytej staranności i pociągnąć go do odpowiedzialności za zaistniałą szkodę – uważa Agata Bosiacka-Baran.
Podobną opinię wyraża Katarzyna Rydlewska, zastępca dyrektora Biura Projektów Strategicznych EIB SA., która tłumaczy, że wygrodzenie taśmą przez zarządcę, wyłączenie z użytkowania danego odcinka chodnika, po to, aby uwolnić się od odpowiedzialności za ewentualne szkody, do jakich może dojść na nieodśnieżonej, śliskiej powierzchni, nie jest uzasadnione i nie powinno mieć miejsca.
Można dochodzić odszkodowania, zadośćuczynienia i renty
Adwokat Maciej Śledź, partner w Nowosielski i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni wylicza roszczenia, których można dochodzić w związku z takim wypadkiem. Katalog ten odpowiada typowemu katalogowi spotykanymi przy odpowiedzialności z tytułu czynu niedozwolonego i szkodzie na osobie. Jest to:
odszkodowanie, czy kwota odpowiadająca uszczerbkowi w majątku, którego doznaliśmy w związku z wypadkiem (może to być np. koszt leczenia i rehabilitacji, koszt utraconego zarobku); w przypadku uszkodzenia rzeczy w związku z wypadkiem (np. laptopa, zegarka, telefonu) kwota odpowiadająca wartości tych rzeczy;
zadośćuczynienie, czy kwota pieniężna za doznaną krzywdę (cierpienia fizyczne i psychiczne, które związane były z wypadkiem i jego następstwami);
renta – jeżeli poszkodowany utracił całkowicie lub częściowo zdolność do pracy zarobkowej albo jeżeli zwiększyły się jego potrzeby lub zmniejszyły widoki powodzenia na przyszłość;
Kwoty roszczeń pieniężnych w tego rodzaju sytuacjach zależą od konkretnej sytuacji, to jest okoliczności i skutków wypadku. Oscylują w granicach od kilkuset złoty, po kilka do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Żeby jednak mówić o winie i konieczności wypłaty odszkodowania czy zadośćuczynienia, roszczenie musi być zasadne. – Odpowiedzialność zachodzi, jeżeli spełnione są następujące przesłanki: po pierwsze istnienie szkody, po drugie wystąpienia między zawinionym działaniem lub zaniechaniem sprawcy a szkodą, adekwatnego związku przyczynowego w takim znaczeniu, jakie temu pojęciu nadaje art. 361 par. 1 k.c., po trzecie – szkoda musi być następstwem okoliczności, za które sprawca ponosi odpowiedzialność – wyjaśnia Katarzyna Rydlewska.
Kwestia winy może być jednak niejednoznaczna i budzić wiele wątpliwości. Zwłaszcza jeżeli mówimy o szkodach zimowych. Każdą sytuację trzeba więc analizować indywidualnie.
– Przykładowo, z jednej strony brak odśnieżenia czy posypania solą lub piaskiem drogi, chodnika itp. może być wynikiem zaniedbania. Z drugiej, opady mogą być tak intensywne, że zapewnienie odpowiedniego stanu nawierzchni jest po prostu niemożliwe. W takim przypadku nie można mówić jednoznacznie o winie zarządcy, czyli poszkodowanym nie będzie należało się odszkodowanie – mówi Katarzyna Rydlewska.
